物企的资本盛宴:58倍市盈率 231亿港元融资

ceo6666 16 2020-07-18

  物企的资本盛宴:58倍市盈率 231亿港元融资

  本报记者/余燕明/广州报道

  今年以来,中国内地已经有6家地产商旗下的物业企业登陆了港交所,从资本市场募集了近50亿港元资金。

  除了破发的烨星集团(01941.HK)、兴业物联(09916.HK),目前其他4家上市物业企业相比上市首发价格均有上涨,其中募资最多的建业新生活(09983.HK)当前涨幅逾30%。

  目前国内地产商旗下已寻求上市的物业企业,几乎都扎堆奔赴了港交所。

  据《中国经营报》记者不完全统计,来自国内的22家上市物业企业加权平均静态市盈率(当前股价为上年度每股收益的倍数)达到了58倍,加权平均市净率(当前股价为最近一期每股净资产的倍数)则超过14倍。

  与之对应的是其同系地产商,它们大多数亦在港交所上市,但估值差异巨大。根据最近的股票交易价格,这些地产商的加权平均静态市盈率约为6倍,加权平均市净率还不到1.2倍。

  其中,雅生活服务(03319.HK)、绿城服务(02869.HK)、鑫苑服务(01895.HK)在当前的总市值约为533亿港元、305亿港元、16亿港元,对应雅居乐集团(03383.HK)、绿城中国(03900.HK)、鑫苑置业(XIN.N)的总市值约为372亿港元、210亿港元、9亿港元。

  港股市场对物业板块的高估值背景下,中国内地更多地产商正在筹划旗下的物业板块登陆港交所。截至目前,还有世茂服务、金科智慧服务、荣万家生活服务、卓越商企、合景悠活等9家物业企业向港交所提交了上市申请,正在等待聆讯。

  与地产估值倒挂

  目前,中国房地产企业销售榜单上,排名前三的地产商只有碧桂园(02007.HK)已安排旗下的碧桂园服务(06098.HK)在港上市。碧桂园服务的总市值达到了1150亿港元,这也是22家港股上市物业企业里,唯一一家市值突破千亿港元的物业企业。

  在股权结构上,碧桂园服务并非由碧桂园直接或间接持股,但两家上市企业均为杨国强家族控制,属同一控制下企业。

  至2019年,碧桂园服务的收费管理物业面积达到了2.76亿平方米,当期实现物业管理服务收入超过58亿元,其中近3/4来自于碧桂园开发的项目物业,约1/4来自其他地产商开发的项目物业。

  根据最近的股票交易价格,碧桂园在港交所的总市值为2205亿港元,相当于碧桂园服务总市值的2倍左右。与此同时,2019年,碧桂园的收入规模、归母净利润、资产总额、归母净资产,分别是碧桂园服务的50倍、24倍、155倍、28倍。

  两者在财务业绩与估值指标上的巨大差异,使得碧桂园服务在港交所的静态市盈率为62倍,市净率则达到了19倍,而同期碧桂园的静态市盈率不到5倍,市净率则只有1.3倍。

  中国内地赴港上市的22家物业企业里,雅生活服务的总市值仅次于碧桂园服务,达到了533亿港元。与之对应同系的雅居乐集团的总市值为372亿港元,仅相当于雅生活服务的70%左右。

  2019年,雅生活服务的在管物业面积2.34亿平方米,其中来自雅居乐集团的开发项目物业面积占比23%,来自其他地产商开发项目物业面积占比77%。股权结构上,雅居乐集团间接持有雅生活服务的多数股份,为其控股股东,雅居乐集团对雅生活服务的财务业绩进行合并报表。

  雅居乐集团在2019年的收入规模、归母净利润、资产总额、归母净资产,分别是雅生活服务的12倍、6倍、29倍、7倍。根据近期的股票交易价格计算,雅生活服务的静态市盈率约为39倍,市净率接近8倍;同期雅居乐集团的静态市盈率仅为4倍,市净率还不到1倍。

  金融街物业(01502.HK)在前不久刚刚登陆了港交所,上市募集了逾6.6亿港元资金。当前,金融街物业的总市值已涨至近33亿港元,与之对应的金融街(000402.SZ)的总市值为232亿港元,相当于金融街物业的7倍。

  2019年,金融街物业在管物业面积近2000万平方米,其中约2/3的物业面积来自金融街及其关联企业,约1/3的物业面积来自其他第三方。但相比之下,金融街及其关联企业为金融街物业贡献了更高的收入,由金融街及其关联企业的项目物业贡献收入比重超过80%,其他第三方项目物业贡献收入比重则不足20%。

  在股权结构上,金融街物业也不由金融街直接或间接持股,但均受金融街集团实际控制,为同一控制下企业。金融街在2019年的收入规模、归母净利润、资产总额、归母净资产,分别是金融街物业的26倍、33倍、165倍、88倍。

  根据近期的股票交易价格计算,金融街物业的静态市盈率约为28倍,市净率接近8倍;而金融街的静态市盈率只有6倍,市净率还不到0.6倍,其估值指标均大幅低于金融街物业。

  估值高企的逻辑

  据记者统计,来自中国内地的22家地产商旗下的物业企业,大多集中在2019年之后赴港上市。其中6家物业企业在今年上市,7家物业企业在2019年上市,其他物业企业则在此之前陆续登陆了港交所。

  最早从2014年花样年控股(01777.HK)旗下的彩生活(01778.HK)上市以来,22家物业企业在港交所仅通过首发上市就累计筹集了约231亿港元资金。

  这些港股上市物业企业在2019年初的加权平均静态市盈率为44倍,加权平均市净率为9倍;至2019年底,其加权平均静态市盈率已涨至53倍,加权平均市净率则涨至13倍;今年以来,它们的加权平均静态市盈率进一步上涨至58倍,加权平均市净率也进一步涨至14倍。

  与之对应的是同系港股上市地产商,其在2019年初的加权平均静态市盈率为7倍,加权平均市净率为1.3倍;2019年末,其加权平均静态市盈率为9倍,加权平均市净率为1.6倍;截至目前,其加权平均静态市盈率又跌回了6倍,加权平均市净率跌至不足1.2倍。

  港股上市物业企业与其同系地产商在市盈率、市净率这两项主要估值指标上差距巨大,意味着相比来自中国内地的红筹地产板块,港股市场给予了它们旗下的物业板块更高的估值,且还在不断推高。

  2019年,这些港股上市物业企业的整体加权平均涨幅累计超过了95%,而同系上市地产商的加权平均累计涨幅则只有42%。同期,香港恒生指数成分股的加权平均累计涨幅为13%。

  今年以来,22家上市物业企业的加权平均累计涨幅达到62%,同期对应地产商、香港恒生指数成分股的加权平均累计涨幅分别为-9%、-2%。这些上市物业企业2020年迄今在港交所的市场表现,大幅跑赢了同系地产商及香港恒生指数成分股。

  根据国内专业的房地产管理咨询机构赛普咨询提供的物业行业数据,2019年中国内地物业管理规模为450亿平方米,收入规模为8000亿元,预计2022年物业管理规模将达到720亿平方米,收入规模12800亿元,平均复合年增长率为17%。

  赛普咨询研究员认为,物业板块之所以能够实现高估值,从行业属性看,物业行业不持有物业,为轻资产运营,收入可期,现金流稳定,呈现了强大的抗周期特性;从行业发展看,物业行业正处于高速成长期,从住宅延展到商业写字楼、公建、医院、学校等多业态赛道,以及开发商(大业主)、社区居民(小业主)等增值服务赛道。

  “从突发因素来看,2020年新冠肺炎疫情重构了业主、社会乃至政府对物业企业的认知,物业企业成为政府联防联控的好帮手,业主对物业企业的依赖性和信任感大大加强。”赛普咨询的研究员在专题报告里写到。

  另据赛普咨询对目前已上市全部物业企业估值影响因素的研究,以及各因素与市值、市盈率的相关性及偏离度分析,其发现营收规模、净利润、在管物业面积、收缴率、满意度、品牌定位、科技应用、多业务协同等多因素,与市盈率、市值呈现强关联性。

  “由此总结提炼的物业企业高估值影响因素包括盈利能力、成长能力、经营能力和战略资本。”赛普咨询研究员分析称,“例如规模增速、拓展方式、储在比例、私域流量价值、增值服务、多元板块协同、科技应用等将具体支撑物业企业的高估值模型。”

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